성공률 20%의 '위험한 도박', 정부가 '지역주택조합' 전수조사에 착수합니다

 

성공률 20%의 '위험한 도박', 정부가 '지역주택조합' 전수조사에 착수합니다

"주변 시세보다 30% 저렴하게 새 아파트를 장만할 기회!" 길 가다 한 번쯤은 이런 현수막을 보신 적이 있을 겁니다. 바로 '지역주택조합(지주택)' 조합원을 모집하는 광고입니다. 하지만 이 달콤한 유혹 뒤에는 '사업 성공률 20% 미만'이라는 위험한 현실이 숨어있습니다. 최근 전국 지역주택조합 사업장 3곳 중 1곳이 소송 등 분쟁에 휘말려있다는 통계가 나오자, 국토교통부가 사상 최초로 **전국 모든 지역주택조합 사업장에 대한 전수 실태조사**에 착수한다고 발표했습니다. 본 포스팅에서는 '지주택' 사업의 구조적인 위험성과 정부의 전수조사 내용, 그리고 소비자가 반드시 알아야 할 체크리스트를 분석합니다.

1. '지주택'은 왜 '위험한 도박'으로 불리나?

지역주택조합은 무주택 서민들이 조합을 결성해, 직접 토지를 매입하고 아파트를 짓는 '공동구매' 방식입니다. 시행사 이윤, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 이자 등 중간 비용이 없어 분양가가 저렴할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 바로 이 '조합원이 사업 주체'라는 점 때문에 다음과 같은 치명적인 위험이 발생합니다.

• 1. 토지 확보의 어려움: 사업 계획 승인을 받으려면 사업 부지의 95% 이상 소유권을 확보해야 합니다. 하지만 조합이 토지 소유주(알박기 등)들과의 매입 협상에 실패하면 사업은 무기한 표류하고, 그사이 금융 비용은 눈덩이처럼 불어납니다.
• 2. 끝없는 '추가 분담금': 사업 지연으로 인한 금융 비용 증가, 원자재 가격 상승, 시공사 교체 등의 모든 비용 부담은 고스란히 조합원에게 '추가 분담금'으로 전가됩니다. "추가 분담금은 없다"는 최초의 약속은 대부분 지켜지지 않습니다.
• 3. 조합 운영 비리: 조합 운영을 위탁받은 업무대행사의 횡령이나, 조합 집행부의 비전문성 및 비리 등으로 사업비가 불투명하게 사용되어 조합원의 피해로 이어지는 사례가 빈번합니다.

2. 정부의 '전수조사', 무엇을 어떻게 들여다보나

이번 국토교통부의 전수조사는 지자체와 합동으로 진행되며, 전국 모든 지역주택조합 사업장의 실태를 정밀하게 점검하는 것을 목표로 합니다. 주요 점검 항목은 다음과 같습니다.

지역주택조합 전수조사 핵심 점검 항목

점검 분야	주요 내용
토지 확보	조합이 홍보하는 토지 확보율이 실제 등기부등본 등 공부 서류와 일치하는지 교차 검증
자금 관리	조합원 분담금의 관리 실태, 업무대행사 용역비 지급의 적정성, 자금 집행 내역의 투명성 등
조합 운영	총회 의결 등 조합 운영 절차의 적법성, 조합원 모집 과정에서의 허위·과장 광고 여부 등

정부는 이번 조사를 통해 문제가 심각한 사업장은 시정명령, 공사 중단, 심지어 조합설립인가 취소 등의 강력한 행정조치를 내리고, 횡령·배임 등 범죄 혐의가 발견될 경우 경찰에 수사를 의뢰할 방침입니다.

3. '내 집 마련'의 꿈을 노리는 함정, 가입 전 체크리스트

정부의 조사와는 별개로, 지역주택조합 가입을 고려하는 소비자 스스로가 위험을 피하기 위해 반드시 확인해야 할 체크리스트는 다음과 같습니다.

• 토지 확보율 95% 이상 확인: 가장 중요한 항목입니다. 홍보 문구가 아닌, 관할 구청 주택과 등을 통해 토지 소유권 확보 비율을 반드시 서류로 확인해야 합니다. 95% 미만인 사업장은 사업이 좌초될 가능성이 매우 높습니다.
• 조합원 자격 확인: 무주택 세대주이거나 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자 등, 본인이 법적 조합원 자격에 부합하는지 명확히 확인해야 합니다. 자격이 되지 않으면 향후 조합원 지위를 잃고 투자금만 날릴 수 있습니다.
• 정보공개 청구 활용: 조합원은 주택법에 따라 조합 규약, 토지 확보 현황, 자금 사용 내역 등 주요 정보의 공개를 청구할 권리가 있습니다. 정보 공개를 꺼리는 조합은 문제가 있을 가능성이 큽니다.
• '확정 분양가', '추가 분담금 없음' 약속은 믿지 않기: 지역주택조합 사업의 구조상, 사업 완료 시점까지 분양가와 분담금은 언제든 변동될 수 있습니다. 이러한 약속은 법적 효력이 없는 허위 광고일 가능성이 높습니다.

결론: '높은 위험'에 대한 명확한 인지가 우선

정부의 이번 전수조사는 지역주택조합 사업의 투명성을 높이고 조합원의 피해를 예방하기 위한 의미 있는 첫걸음입니다. 하지만 가장 중요한 것은 소비자 스스로가 지역주택조합 사업의 본질을 이해하는 것입니다. 지역주택조합은 일반적인 아파트 '청약'이나 '분양'이 아닌, 내가 직접 사업의 주체가 되어 모든 위험을 책임지는 '주택 건설 동업'에 가깝습니다. 저렴한 가격이라는 장점 이면에 숨겨진 높은 위험성을 명확히 인지하고, 보수적인 접근을 하는 것만이 소중한 내 집 마련의 꿈을 지키는 유일한 길입니다.

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출처: 국토교통부 '전국 지역주택조합 사업장 전수조사' 관련 보도자료 (2025년 7월 8일 기준)