'만기 30년' 제한이 내 대출 한도를 줄이는 이유

 

40년·50년 주담대, 이젠 안녕: '만기 30년' 제한이 내 대출 한도를 줄이는 이유

정부의 8대 가계부채 규제는 대출의 '금액'과 '자격'뿐만 아니라, '기간'까지 손을 댔습니다. 지난 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서는 신규 주택담보대출의 최장 만기가 30년으로 제한되었습니다. 이는 최근 몇 년간 젊은 층을 중심으로 인기를 끌었던 40년, 50년 만기의 '초장기 주담대' 상품이 사실상 퇴출되었음을 의미합니다. 당장 눈에 보이는 한도 규제가 아니라서 그 중요성을 놓치기 쉽지만, 이 '만기 단축'은 DSR 규제와 맞물려 대출 가능 금액을 실질적으로 줄이는 강력한 효과를 가집니다. 본 포스팅에서는 '만기 30년 제한' 규제의 작동 원리와 그 파급 효과를 심층 분석합니다.

1. '주담대 최장 30년' 규제의 내용

이번 규제의 내용은 간결하지만 그 영향은 결코 작지 않습니다.

• 적용 대상 지역: 서울 전역, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 수도권 투기과열지구 및 조정대상지역
• 적용 대상 대출: 위 지역의 주택을 담보로 하는 신규 주택담보대출
• 핵심 규제 내용: 신규 주담대의 대출 약정 만기를 최장 30년으로 제한. (기존 40년, 50년 만기 상품 취급 중단)
• 시행 시점: 2025년 6월 28일 신규 대출 신청분부터 적용

2. 정부가 '초장기 주담대'에 제동을 건 이유

정부가 대출 만기를 규제하는 이유는 크게 두 가지입니다. 이는 모두 DSR(총부채원리금상환비율) 제도와 깊은 관련이 있습니다.

1. DSR 규제 우회 경로 차단: DSR은 연 소득 대비 연간 원리금(원금+이자) 상환액의 비율입니다. 대출 만기를 40년, 50년으로 길게 늘리면 매년 갚아야 할 '원금' 상환액이 줄어듭니다. 이는 연간 원리금 상환액을 낮춰 DSR 비율을 떨어뜨리고, 결과적으로 더 많은 총액을 빌릴 수 있게 만드는 '착시 효과'를 유발합니다. 정부는 초장기 주담대가 DSR 규제의 실효성을 약화시키는 우회로로 활용된다고 판단하고 이를 차단한 것입니다.
2. 차주의 총이자 부담 경감 유도: 대출 기간이 길어지면 매달 내는 돈은 줄어들지만, 만기까지 내야 하는 '총이자'의 규모는 눈덩이처럼 불어납니다. 차주가 평생 갚아야 할 이자 부담을 줄여 장기적인 관점에서 가계의 재무 건전성을 높이려는 정책적 목표도 포함되어 있습니다.

3. '만기 단축'이 '한도 축소'로 이어지는 과정 (사례 분석)

대출 만기 단축이 어떻게 대출 한도 축소로 이어지는지, 구체적인 사례를 통해 확인해 보겠습니다.

[사례: 연봉 6,000만 원 직장인 B씨]

• 공통 조건: DSR 40% 적용 (연간 원리금 상환 가능액 2,400만 원), 대출금리 연 4.5%

[규제 시행 전 - 50년 만기]

• 매년 2,400만 원의 원리금을 50년간 갚는 조건으로 빌릴 수 있는 최대 금액을 계산하면,
• 최대 대출 가능 한도: 약 4억 6,000만 원

[규제 시행 후 - 30년 만기]

• 매년 2,400만 원의 원리금을 30년간 갚는 조건으로 빌릴 수 있는 최대 금액을 계산하면,
• 최대 대출 가능 한도: 약 3억 9,000만 원

결론적으로, B씨는 다른 조건이 모두 동일하더라도 **대출 만기가 50년에서 30년으로 줄어드는 것만으로 대출 한도가 약 7,000만 원이나 감소**하게 됩니다. 이는 스트레스 DSR과 별개로 작동하는 또 하나의 강력한 한도 축소 장치인 셈입니다.

4. 시장에 미치는 영향 및 시사점

• 젊은 층의 대출 여력 감소: 40년, 50년 만기 주담대는 주로 소득은 아직 높지 않지만 상환 기간을 길게 가져갈 수 있는 20~30대 젊은 층이 주로 활용했습니다. 이번 조치로 이들의 주택 시장 진입 장벽이 더욱 높아지는 효과를 가져옵니다.
• '영끌'의 전방위적 차단: 스트레스 DSR, 신용대출 한도 제한에 이어 만기 제한까지 더해지면서, 정부가 가능한 모든 수단을 동원해 '영끌'을 차단하겠다는 강력한 의지를 재확인시켜 주었습니다.

결론: 대출 기간의 '착시 효과' 제거와 건전성 강화

'최장 30년 만기' 규제는 대출 가능 금액을 직접 제한하는 것처럼 보이지 않을 수 있습니다. 하지만 DSR 시스템 하에서는 '기간'이 곧 '한도'와 직결됩니다. 정부는 초장기 만기가 만들어내는 '낮은 월 상환액'이라는 착시 효과를 제거하고, 차주가 자신의 실질적인 상환 능력 내에서 감당 가능한 부채만을 지도록 유도하고 있습니다. 이는 앞으로의 대출이 은퇴 시점 등을 고려한, 보다 현실적인 상환 계획을 기반으로 이루어져야 함을 시사합니다.

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출처: 금융위원회 '2025 하반기 가계부채 관리방안' 세부 실행계획 발표 자료