스트레스 DSR로 내 주담대 한도 계산하기: 수도권 3%·지방 0.75%와 전세대출 DSR 기준

정부정책/부동산

스트레스 DSR로 내 주담대 한도 계산하기: 수도권 3%·지방 0.75%와 전세대출 DSR 기준

bestilsang 2025. 12. 23. 09:32

2026년 9월 현재 주택담보대출 한도는 LTV보다 DSR에서 먼저 막히는 경우가 많고, 그 DSR을 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더합니다.
수도권·규제지역 주담대는 3.0%, 지방 주담대는 0.75%가 붙기 때문에 같은 연봉이라도 집이 어디 있느냐에 따라 한도가 크게 달라집니다.
연봉 5,000만원, 금리 4.5%, 30년 변동금리를 가정하면 스트레스 금리가 없을 때보다 한도가 수도권은 약 27.5%, 지방은 약 8.2% 줄어듭니다.
전세대출은 무주택자라면 지금도 DSR에 들어가지 않고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출만 이자 부분이 DSR에 들어갑니다.
아래에서 현재 시행 중인 기준과 발표만 된 내용을 나눠 정리했습니다.

목 차

2026년 9월 현재 적용 중인 스트레스 금리
DSR 한도는 어떻게 계산되나
연봉·지역별 한도 예시 계산표
전세대출은 DSR에 들어가나
수도권·규제지역 주담대에 함께 걸리는 규제
발표됐지만 아직 시행 전인 것
사람들이 착각하는 지점
자주 묻는 질문

핵심 숫자

27.5%

연봉 5,000만원·금리 4.5%·30년 변동금리 가정 시 수도권 스트레스 금리 3.0%가 줄이는 주담대 한도 비율

01 2026년 9월 현재 적용 중인 스트레스 금리

스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 쓰는 사람이 대출 기간 중 금리가 오를 가능성을 감안해, DSR을 계산할 때만 일정 수준의 가산금리를 붙이는 제도입니다.
실제로 내는 대출 이자에는 붙지 않습니다.

3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출에 시행되고 있습니다.
이후 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 3.0%로 올라갔고, 지방 주담대는 2단계 수준인 0.75%를 유지하는 조치가 두 차례 연장돼 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

대출 종류별 스트레스 금리 (은행연합회 2026년 6월 30일 공시, 2026.7.1~12.31 적용)

대출 종류	변동형	5년 이상~9년 미만 혼합형(30년 만기)	5년 이상~9년 미만 주기형(30년 만기)
수도권·규제지역 주담대	3.0%	2.40%	1.20%
지방 주담대(서울·경기·인천·규제지역 제외)	0.75%	0.45%	0.23%
신용대출(잔액 1억원 초과만)·기타대출	1.50%	해당 없음	해당 없음

고정금리 기간이나 금리변동 주기가 대출 만기의 70% 이상인 순수 고정형 주담대에는 스트레스 금리가 붙지 않습니다.
신용대출은 만기 5년 이상 고정금리면 적용하지 않고, 만기 3년 이상 5년 미만 고정금리는 60%(0.90%)만 적용합니다.
신용대출 전체 잔액이 1억원 이하라면 스트레스 금리 자체가 붙지 않습니다.

02 DSR 한도는 어떻게 계산되나

DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값입니다.
규제 비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다.
은행업감독규정은 대출 신청액을 포함한 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 은행이 DSR 40% 이내로 가계대출을 취급하도록 정하고 있습니다.

※ 본문 내용을 정리한 도표입니다.

한도 계산 순서는 다음과 같습니다.

연소득 × 40%(은행권)에서 이미 갖고 있는 대출의 연간 원리금을 뺀 금액이 새 대출에 쓸 수 있는 연간 상환 여력입니다.
새 대출의 원리금은 실제 금리가 아니라 실제 금리 + 스트레스 금리로 계산합니다.
금리가 높게 잡힐수록 같은 상환 여력으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다. 이 차이가 스트레스 DSR이 한도를 줄이는 원리입니다.
스트레스 금리는 신규 대출에 적용합니다. 규제 시행 전에 받은 대출의 원리금은 그 대출을 받을 당시의 스트레스 금리로 반영하고, 증액 없는 만기 연장에는 DSR을 새로 심사하지 않습니다.

03 연봉·지역별 한도 예시 계산표

아래 표는 다른 대출이 없는 사람이 은행에서 원리금균등분할 30년 만기 주담대를 받는다고 가정해 DSR 40%만으로 계산한 값입니다.
대출금리는 2026년 7월 예금은행 주담대 신규취급 가중평균금리 4.48%를 반올림한 4.5%로 잡았습니다.
실제 한도는 LTV, 주택가격별 한도, 은행 내부 기준에 따라 이보다 낮을 수 있습니다.

※ 본문 내용을 정리한 도표입니다.

DSR 40%·금리 4.5%·30년 가정 시 최대 대출 원금 (스트레스 금리별)

연소득	스트레스 없음(순수 고정형)	지방 변동형 +0.75%	수도권 5년 주기형 +1.20%	수도권 5년 혼합형 +2.40%	수도권 변동형 +3.0%
5,000만원	약 3억 2,900만원	약 3억 200만원	약 2억 8,700만원	약 2억 5,300만원	약 2억 3,800만원
7,000만원	약 4억 6,100만원	약 4억 2,300만원	약 4억 200만원	약 3억 5,400만원	약 3억 3,400만원
1억원	약 6억 5,800만원	약 6억 400만원	약 5억 7,400만원	약 5억 600만원	약 4억 7,700만원
한도 감소율	기준	약 8.2%	약 12.7%	약 23.1%	약 27.5%

표를 볼 때 확인할 점은 세 가지입니다.
첫째, 같은 연봉·같은 금리라도 수도권 변동형은 순수 고정형보다 한도가 약 4분의 1 줄어듭니다.
둘째, 수도권에서는 5년짜리 주기형·혼합형도 스트레스 금리가 남습니다. 30년 만기라면 고정 기간이 21년 이상이어야 0이 됩니다.
셋째, 연봉 1억원이면 스트레스 금리 없이 계산한 한도가 6억원을 넘지만, 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택은 주택구입목적 주담대 한도 자체가 6억원이라 그 위로는 빌릴 수 없습니다.

04 전세대출은 DSR에 들어가나

전세대출은 원칙적으로 DSR 적용 대상이 아니었고, 2025년 10월 29일부터 한 가지 경우만 추가됐습니다.

전세대출 DSR 적용 여부 (2026년 9월 현재 시행 기준)

구분	DSR 반영	반영 범위	근거
무주택자의 전세대출	반영 안 함	없음	적용 여부는 검토 대상으로만 언급
1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출	반영	이자상환분만(원금 제외)	2025.10.29 시행
버팀목 등 정책 목적 전세대출	반영 안 함	없음	적용 대상에서 제외
2025.10.28까지 임대차계약·계약금 납부한 경우	반영 안 함	종전 규정	경과규정
기존 전세대출을 증액 없이 연장	반영 안 함	없음	DSR은 신규 대출에 적용
연장하면서 증액	반영	신규 대출로 봄	증액분은 신규 취급

원금을 빼고 이자만 넣는 이유는, 전세대출 원금은 만기에 집주인이 돌려주는 보증금으로 한꺼번에 갚는 구조이기 때문입니다.
1주택자의 보유 주택이 지방에 있어도, 전세로 들어가는 집이 수도권·규제지역이면 적용됩니다.

계산 예시로, 연소득 6,000만원인 1주택자가 수도권에서 전세대출 2억원을 금리 4%로 받았다고 가정하면 연 이자 800만원이 DSR에 들어갑니다.
연소득의 약 13.3%이므로, 은행권 DSR 40% 중 다른 대출에 쓸 수 있는 몫은 약 26.7%로 줄어듭니다.

05 수도권·규제지역 주담대에 함께 걸리는 규제

DSR 외에 다음 기준이 함께 적용되며, 실제 한도는 이 가운데 가장 낮은 값으로 정해집니다.

수도권·규제지역 주택구입목적 주담대 주요 기준 (2026년 9월 현재)

항목	기준	시행일
주택가격별 대출 한도	시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원	2025.10.16
LTV	규제지역 40%, 비규제지역 70%	규제지역 40%는 2025.9.8
생애최초 주택구입 LTV	수도권·규제지역 70%	2025.6.28
대출 만기	30년 이내	2025.6.28
전입 의무	6개월 이내	2025.6.28
1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도	2억원	2025.9.8

규제지역은 지정 시점에 따라 달라집니다.
예를 들어 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 규제지역으로 추가 지정되면서 이 지역 주담대 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다.
대출을 알아보기 전에 해당 주택이 규제지역인지부터 확인하셔야 합니다.

06 발표됐지만 아직 시행 전인 것

2026년 8월 13일 발표된 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책에는 아직 시행되지 않은 과제가 섞여 있습니다.
아래는 발표 기준 시행 예정일이며, 추진 과정에서 바뀔 수 있습니다.

전세대출보증 제한 대상 확대(2027년 1월 1일 예정): 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자가 그 집을 임대 중이고 본인·배우자 모두 그 집에 산 적이 없으면 전세대출 신규·연장을 원칙적으로 막는 내용입니다.
1주택자 전세대출 보증비율 축소(2027년 1월 1일 예정): 수도권·규제지역 80%에서 70%로, 그 외 지역 90%에서 80%로 낮춥니다. 무주택자는 현행과 같습니다.
DSR 소득 산정 기준 변경(2027년 1월 예정): 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2년 평균, 30%를 넘으면 최근 3년 평균 소득으로 계산합니다. 성과급 등으로 한 해 소득이 크게 뛴 사람은 한도가 줄어들 수 있습니다.

같은 대책 가운데 2026년 8월 31일부터 이미 시행된 것도 있습니다.
금융회사는 무주택 청년 근로자 등에게 장래소득 인정기준을 적용할 수 있는지와 적용 시 한도를 반드시 알려 줘야 하고, 과거 주택 소유 이력이 있어도 불가피한 사유가 있으면 여신심사위원회를 거쳐 생애최초로 인정받을 수 있게 됐습니다.
무주택자 전세대출과 정책대출에 DSR을 적용할지는 금융위원회가 검토하겠다고만 밝힌 상태입니다.

07 사람들이 착각하는 지점

"스트레스 금리만큼 이자를 더 낸다" — 한도 계산에만 쓰이고 실제 금리에는 붙지 않습니다.
"5년 주기형 고정금리면 스트레스 금리가 0이다" — 30년 만기 수도권 기준 1.20%가 붙습니다. 0이 되려면 고정 기간이나 변동 주기가 만기의 70% 이상이어야 합니다.
"지방도 2026년부터 1.5%로 오른다" — 지방 주담대 0.75%는 2026년 12월 31일까지 연장돼 있습니다.
"신용대출이 조금만 있어도 스트레스 금리가 붙는다" — 신용대출 전체 잔액이 1억원을 넘을 때만 붙습니다.
"전세대출 원금이 DSR에 들어간다" — 1주택자 수도권·규제지역 전세대출의 이자만 들어가고, 무주택자는 들어가지 않습니다.

내 경우 확인하기

□ 사려는 집이 수도권(서울·경기·인천) 또는 규제지역인지 확인했습니까?

□ 원하는 상품이 변동형·혼합형·주기형·순수 고정형 중 무엇인지 확인했습니까?

□ 기존 대출의 연간 원리금 합계를 계산해 두었습니까?

□ 신용대출 전체 잔액이 1억원을 넘는지 확인했습니까?

□ 1주택자라면 수도권·규제지역 전세대출 이자가 DSR에 들어가는지 확인했습니까?

□ 시가 15억원 초과 주택이면 주택가격별 한도(4억원·2억원)를 먼저 확인했습니까?

08 자주 묻는 질문

Q 지방 아파트를 사면서 5년 혼합형을 고르면 스트레스 금리는 얼마입니까?

은행연합회 공시 기준으로 30년 만기에 고정 기간 5년 이상~9년 미만이면 지방 주담대는 0.45%입니다.
같은 조건의 수도권·규제지역 주담대는 2.40%입니다.
지방 0.75% 기준은 2026년 12월 31일까지 적용되므로, 내년 이후 적용분은 다시 공시를 확인하셔야 합니다.

Q 무주택자인데 전세대출이 있으면 주담대 한도가 줄어듭니까?

2026년 9월 현재 무주택자의 전세대출은 DSR에 반영하지 않습니다.
금융위원회는 무주택자 전세대출 DSR 적용 여부를 시장 상황과 서민 주거안정 영향 등을 보고 판단하겠다고 밝혔을 뿐, 시행 계획은 발표하지 않았습니다.

Q 기존 전세대출을 연장하면 새 규제가 적용됩니까?

증액 없이 연장하면 DSR을 적용하지 않습니다.
연장하면서 금액을 늘리면 그 대출은 신규 대출로 보아 DSR이 적용됩니다.

Q 스트레스 DSR 시행 전에 받은 주담대가 있으면 새 대출 한도 계산에 어떻게 들어갑니까?

기존 대출의 원리금은 그 대출을 받을 당시의 스트레스 금리로 반영됩니다.
강화된 스트레스 금리를 소급해 적용하지 않습니다.

※ 이 글의 한도 예시는 다른 대출이 없고 원리금균등분할·금리 4.5%·30년 만기라는 가정으로 계산한 참고값이며, 실제 한도와 적용 규제는 금융회사 심사와 대출 시점의 규정에 따라 달라집니다.

근거 · 출처

금융위원회 보도자료 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표 (2025.5.20)
https://www.fsc.go.kr/no010101/84617

금융위원회 보도자료 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 (2025.6.27)
https://www.fsc.go.kr/no010101/84824

금융위원회 보도자료 주택공급 확대방안 관련 가계부채 점검회의 (2025.9.7)
https://www.fsc.go.kr/no010101/85253

금융위원회 보도자료 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 및 FAQ (2025.10.15)
https://www.fsc.go.kr/no010101/85432